株式投資と不動産投資はどっちが儲かる？利益率、破産確率、手間など比較！

株式投資と不動産投資、資産運用をどちらでしようかと悩む人向けのページ。どっちが儲かるのか？利益率、手間、破産の心配などを比較していく。

以下の点を重点的に考えていく。

 

結論！株式投資の方が手間なし、簡単、明瞭会計！

 

不動産投資も株式投資もやってきたまつやんであるが、不動産投資は半端なく大変である。何が大変かというと調査するべきところが多い。また購入後のアフターケアも鬼のように大変である。特に中古物件なんか買うと酷い目にあう。

以下表にまとめる。

 

株式投資	不動産投資
買ってしまえば、あとはお任せ。	買ってからが大変。まず変な人が入居しないようにしないといけない。住んでから追い出すことが基本できないのが日本の法律。
気に入らなくなったら、すぐに売り飛ばせる。	なかなか売れないし、問題のある人が住むと資産価値そのものが下がる。また売れにくくなる。
経営は、経営者にお任せ。	住民が揉め事を起こせば、自分が出ていかないといけない。
経営者は創業者で株を持っていることも多いので一生懸命やるし、コスト削減にも積極的。	管理を任せる方法もあるが、一生懸命対処してくれる管理会社は少ない。アパートを汚す人間もいる。いい人からアパートを出ていくなんてことも多々ある。
不動産の収入が欲しければREIT株式を買えばよい。面倒なことは全部やってくれる。	一生懸命、アパートのお世話をしても住民は出ていってしまう。
REIT株式は、過去の経営実績や所有している不動産も全部見れる。既に所有している良い不動産を持っている会社に投資できる。	立地が良く、割安なんていう物件は誰も紹介してくれない。というか、業者が自分のものにする。

 

不動産投資、マジで大変だよ。相当な根性があるならいいけども。いい物件は自分の足で探す。業者頼みはまずダメ。

 

不動産投資とは？株式投資とは？

 

賃貸アパート経営

不動産投資ってふんわりと考えている人が多いので、きちんと紹介しておく。

不動産投資の基本は賃貸アパート経営だ。賃貸アパート経営の肝は、立地にある！これ当たり前と思うかもしれないが、奥が深い。

駅から近いという分かりやすいものもあるが、土地のブランドだったり、近隣にスーパー、病院、学校があるか、など住民が考える立地というのは実は複雑なのだ。

まつやんが不動産をやって、一番大事だなと思ったのが、街の将来性だ。今後ブランド化していく街というのは必ずある。例えば武蔵小杉なんか、昔はど田舎だったが、今じゃ憧れの土地みたいになってる。

そういう街は急速に発展していくし、土地の価格が上がる。マスコミにブランドとして取り上げられる。お店がたくさん出来て、病院なども誘致される。大事なのは、先読みしていくことだ。

まあ先読みしても、ダメな時はダメなんだけどね。本当に難しいよ。

 

駐車場経営

アパート経営の他に駐車場経営なんかもあるが、あれ儲からないから。車の駐車料金なんてたかがしれてる。どうしても限界値があるのだ。有名な神社とかお寺の近くの駐車場はいいけどね、回転率がいいから。

 

株式投資

株式投資ってのは、株を売買して儲けるってのだな。今はいいのがあるんだ。REITってのが。基本的に、儲かった分は全部配当に回してくれるので、投資一年目から黒字だ。不動産投資している会社に出資するようなものだと思ってくれ。

みんなで出資というと怪しい感じするかもしれないけど、個人で公募しているようなダメな奴じゃない。日本の株式市場に上場していて、長年結果を出している。

こちらの表を見て欲しい。いいパフォーマンスしてると思うんだけどね。
j-reit.jp/market/02.html

いいと思うけどね、REIT。持ってる不動産も調べられるし、一から不動産投資するのが、受験するようなものなら、REITはカンニングし放題って感じだよ。

REITの他にも個別株で勝負なんてのもいいと思うよ。不動産投資よりはよっぽど楽。安定して儲けたいならREITがいいと思うけどね。

 

株式投資と不動産投資はどっちが儲かる？

 

REIT株式の限界利回りは7パーセント

5000万円分購入したら、毎年7パーセントが最高。全てのREITを平均すると4パーセント強だな。一見すると利回りは良くないように見えるかもしれないが、元本が目減りしない可能性があることに注目してくれ。

つまり、既にアパートなり、マンションなり、土地なりを保有した上での7パーセントだ。

場合によっちゃ土地と建物の時価が会社の価値を上回っているREITもある。つまり買った瞬間、資産価値で含み益&配当ももらえるという会社もあるのだ。

 

不動産の利回り平均は4.55パーセント

不動産投資家調査
www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2017/05/97da1b947e307ba6d1a3bb5e310f95a8.pdf

上記によると、平均で4.8パーセント～4.3パーセントである。苦労する、手間がある、入室リスク、建築リスクがある割には利回りは低いように思う。

しかもこれ、管理を任せずに、自分で管理人やっている人のデータも混みだろう。管理会社に頼んだり、広告打ったりなどの諸費用を含めると利回りはさらに低下するのではないだろうか？

まつやんの実感だと3パーセントいかないのでは？そういう風に思っている。そもそも、マンション、アパートオーナーの大半は銀行から融資を受けて物件を保有している。

金利が安い間はいいが、金利が高くなり、利払いが増えた場合にはそれこそ破産リスクさえ存在する。

 

	株式投資	不動産投資
利回り・利益率	4パーセント強。元本毀損リスクが少ない、含み益のREITもたくさんある。	借金して、利回り3パーセントでは金利が上がった時にきつい。
手間	全部お任せ。	管理会社に頼むと、お金がかかる。自分でやるとトラブル処理など精神的に消耗する。
客層	関係なし。お任せ。	安い賃貸を経営すると、それなりの住民になる。ヒューマン愛が必要。
税金	会社側は不課税。そこからの配当金に20パーセント。たんまりもらえる。	税率マックスで55パーセント。鬼。
確定申告の手間	しなくても良い。分離課税で証券会社が勝手に納税してくれる。	自分でしなきゃいけない。税理士を雇うとまた金がかかる。
破産確率	値動きはゆるやか。まずほとんどないだろう。信用取引をしていないのなら、ゼロパーセント。	銀行の融資を受けているならば、家賃が計画通り獲得できないと破産の可能性あり。実際に、不動産で痛い目にあってる人は結構多い。
難易度・リスク	不動産のプロが獲得した物件で既に経営的に安定したREIT株式を買うのでリスクはそんなにない。	自分で土地から購入するので、相場観が必要。業者に食い物にされる可能性。
レバレッジ	信用取引を使えば、銀行から借りるのと同様にレバレッジをかけられる。しかも流動性はREITが上。	銀行から借りるのには、手数料も結構かかるし、手間も多い。

 

不動産投資に向いてる人、株式投資に向いている人

 

不動産投資に向いてる人

住民とのかかわり、人とのかかわり、面倒な人とも仲良くやっていける精神がある人。世話焼きな人。こういう人は不動産投資に向いていると思う。

住むということは、人生の一部。そこに何かしらドラマはあるだろう。いいドラマかどうかは分からないが。

 

株式投資に向いてる人

手間をかけずに、安定して儲けたい。こういう人は株式投資がいいんじゃないかな？本当に手間は段違いで、儲けは株式投資の方がいいんじゃないかな？

というか、不動産投資に幻想を抱いている人が多すぎる。カモを待ってるような世界だよ、あそこは。

 

まとめ

 

株式投資を押す結果になってしまったが、本当に不動産投資って大変だよ。自分で管理人やって、住民としっかり話あって様子見てってそういうのが出来る人じゃないとダメ。

世の中、本当にいろんな人がいる。これを忘れちゃダメ。住民もそうだけど、管理会社の選択、土地選び、建築など調査すべきことは多岐に渡る。しかも、みんな値段で足元見てくる。

厳しい値引き交渉もできないとダメだ。

まあ、不動産投資の世界で生き抜くことが出来れば人間力、交渉力はつくだろうね。人間の成長は得られるかもしれない。でも金銭的なリスクも忘れないように。

計画通り上手くいくことなんてそうそうないよ。臨機応変に対処していこう！